Grunderwerbsteuer gestalten und sparen

Während die Grunderwerbsteuer in Berlin, Bremen, Hamburg, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt 4,5 % beträgt, gilt in Brandenburg und Thüringen ein Satz von 5,0 %. Schleswig-Holstein wird zum 01.01.2012 ebenfalls auf 5,0 % erhöhen. Gegenwärtig gelten 3,5 % noch in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Sachsen. Berlin plant eine weitere Erhöhung auf 5 %. Vor Zahlung der Grunderwerbsteuer darf das Grundbuch nicht umgeschrieben werden (§ 22 Abs. 1 GrEStG). Wird neben dem Hausgrundstück Zubehör verkauft, oder werden Grundstückskauf-  und Bauvertrag getrennt abgeschlossen, können erhebliche Steuerbeträge gespart werden.

Besteuerung nicht nur des reinen Kaufvertrages

Zur Vermeidung einer Umgehung unterliegen der Grunderwerbsteuer nicht nur reine Grundstückskaufverträge, sondern auch u.a. die reine Auflassung (Bewilligung zur Grundstücksum­schreibung),  das Meistgebot in der Zwangsversteigerung, eine Abtretung des Übereignungs­anspruchs oder des Zuschlags. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist dabei der Wert der Gegenleistung aus dem zugrunde liegenden Vertrag (§ 8 Abs. 1 GrEwStG). Dies ist üblicherweise der Kaufpreis. Es gilt über den Kaufpreis hinaus die wirtschaftliche Einheit des Vertrags. Bei Bauträgergeschäften unterliegt der Grunderwerbsteuer daher außerdem die Bausumme zur Errichtung des Hauses.

Als problematisch einzuordnen ist der Fall, wenn das Grundstück von einer anderen Person gekauft wird als dem Bauunternehmen selbst. Haben Ankauf und Bauvertrag nichts miteinander zu tun, bleibt die Bausumme grunderwerbsteuerfrei. Bei einer Bausumme von 200.000 € macht dies immerhin einen Unterschied von 9.000 € aus. Ob getrennte Verträge oder eine so genannte wirtschaftliche Vertragseinheit vorliegen, wird anhand der Umstände des Vertragsschlusses beurteilt. Sollte das Grundstück nur angekauft werden, wenn auch der konkrete Bauvertrag abgeschlossen wird, besteht ein Abhängigkeitsverhältnis, das zur grunderwerbsteuerpflichtigen Vertragseinheit führt. Dies beurteilt die Finanzverwaltung zunächst anhand eines Fragebogens, der vom Grundstückserwerber auszufüllen ist. Beim Ausfüllen dieses Fragebogens ist Sorgfalt geboten, da Korrekturen im Nachhinein oft nicht akzeptiert werden. Bestehen weiterhin Zweifel, können Zeitungsinserate, Prospekte und Ablauf der Planung herangezogen werden - BFH Urteil 23. November 1994 - II R 53/94. Eine real bestehende Trennung beider Verträge ist daher zu dokumentieren und nicht versehentlich bei der Koordinierung von Kauf und Bebauung aufzuheben. Der Europäische Gerichtshofs entschied ergänzend, dass es europarechtskonform ist, wenn in Bauträgerfällen trotz § 4 Nr. 9a UStG Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer zusammen anfallen (DStR 2009, Seite 223). 

Tipp: Wird das Grundstück unabhängig vom Abschluss eines Bauvertrags angekauft, ist darauf zu achten, dass beide Verträge unabhängig voneinander verhandelt werden und keine wechselseitigen Bezüge aufgenommen werden.

Steuererstattung

Die Grunderwerbsteuer wird erstattet, wenn der Kauf innerhalb von 2 Jahren aufgehoben wird. Muss der Grundstückskaufvertrag rückgängig gemacht werden, weil die Bebaubarkeit nicht gesichert ist oder aus unvorhersehbaren Gründen die Finanzierung nicht klappt, kann zumindest die Erstattung bereits gezahlter Grunderwerbsteuer beantragt werden. 

Tipp: Innerhalb dieses Zeitraums muss auch die Eigentumsverschaffungsvormerkung gelöscht sein! Auf das Einhalten der Zweijahresfrist ab Ankauf ist zu achten.

Gestaltung

Nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt solches Zubehör, dass zwar anlässlich des Grundstücksverkaufs, aber nicht zwingend mitverkauft wird, z.B. Gartengeräte oder nicht fest eingebaute Möbel. Gegenstände, die fest mit dem Grundstück oder der Bebauung verbunden sind und nicht ohne Zerstörung abgetrennt werden können, sind stets grunderwerbsteuerpflichtig, wenn für Sie ebenfalls ein Kaufpreis gezahlt wird. Die Steuerfreiheit besteht nur für Gegenstände, die der Verkäufer auch wirtschaftlich sinnvoll mitnehmen könnte (Bundesfinanzhof - Az. II R 20/89). Wird der Kaufpreis dann aufgeteilt und ein Anteil von beispielsweise 10.000 € für Gartengeräte und tatsächlich hinterlassene Möbel berechnet, fällt hierfür keine Grunderwerbsteuer an, was einer Ersparnis von 500 € im Land Brandenburg entspricht.

Tipp: Vor Vertragsunterzeichnung sollte untersucht werden, welche Gegenstände auf dem Grundstück verbleiben sollen. Sind die Gegenstände abtrennbar, sollte der Kaufpreis zur Steuerersparnis aufgesplittet werden.    

Ulrich Joerss

Rechtsanwalt