Aus der notariellen Praxis II
Erwerber übernimmt nur reine Mietverträge und verdinglichte Rechte
Der Erwerber eines (bebauten) Grundstücks tritt nicht zwangsläufig in sämtliche Klauseln eines Mietvertrags über die verkaufte Immobilie ein, so der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 12.10.2016 – XII ZR 9/15. Im Zugrunde liegenden Fall hatten der Eigentümer eines Areals und der Mieter ein Ankaufsrecht im Mietvertrag aufgenommen. Der Mietvertrag wurde vom Mieter und Vermieter mit notariellem Vertrag bestätigt. Es wurde vereinbart, dass der Vermieter das Ankaufsrecht auch seinen Rechtsnachfolgern auferlegen müsse. Das Grundstück wurde 2003 und nochmals 2008 verkauft. Im zweiten Notar-Kaufvertrag wurde die Übernahme der Verpflichtung aus dem Ankaufsrecht vergessen. In Grundbuch war das Ankaufsrecht nicht eingetragen worden. Der Zweitkäufer und der Nutzer stritten nun über die Verpflichtung des Zweitkäufers als gegenwärtigem Eigentümer, dem Mieter das Ankaufsrecht zuzugestehen. Der BGH stellte letztinstanzlich fest, dass dem Mieter kein Ankaufsrecht (mehr) zustünde. Zwar sei der Käufer verpflichtet, nach § 566 Abs. 1 BGB die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter zu erfüllen. Der Eintritt des Käufers in ein inhaltsgleiches Mietverhältnis mit dem Mieter nach § 566 Abs. 1 BGB – Kauf bricht nicht Miete – beinhaltet aber nur die eigentlichen mietvertraglichen Regelungen. Wenn im Mietvertrag andere Regelungen zusätzlich enthalten seien, die nicht Gegenstand eines Mietverhältnisses sind, gingen diese Verpflichtungen auf den Käufer nicht über. Der Käufer sei daher nicht verpflichtet, dem Mieter ein Ankaufsrecht zu gewähren. Es ist allerdings damit zu rechnen, dass der Mieter beim vorangegangenen Eigentümer Schadensersatz geltend machen wird.
Tipp:
Für eine Absicherung von Berechtigungen an einem Grundstück ist möglichst die grundbuchliche Eintragung durch den Notar vorzunehmen, selbst wenn eine notarielle oder mietvertragliche Bestätigung des gegenwärtigen Vertragspartners besteht. Im Übrigen ist ein Grundstückskäufer auch nicht verpflichtet, den Verwaltervertrag zu übernehmen. Dies ist rechtzeitig in den Kaufvertragsverhandlungen zu berücksichtigen und ggfls. im Grundstückskaufvertrag neben anderen, vom Käufer zu übernehmenden Verpflichtungen aufzunehmen.