Aus der notariellen Praxis: Millieuschutz und Wohnungskaufvertrag

Beschluss zum Aufstellen von Erhaltungssatzung erfordert noch keine Genehmigung bei Aufteilung nach WEG

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhausgrundstücks hatte die Aufteilung seines Eigentums in Eigentumswohnungen durch den Notar beurkunden lassen und den Vollzug beim Grundbuchamt beantragt. Das Grundbuchamt hatte Kenntnis von einem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung über das Aufstellen einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB und verweigerte das Anlegen der Wohnungsgrundbuchblätter. Es sei eine zusätzliche Genehmigung oder ein Negativattest der zuständigen Behörde neben der bereits vorliegenden Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Auf die Beschwerde des teilenden Eigentümers bestätigte das Kammergericht mit Entscheidung vom 26.05.2016 - 1 W 177/16, dass die Weigerung des Grundbuchamts rechtswidrig war. Das Grundbuchamt hätte die Wohnungsgrundbuchblätter anlegen müssen. Alleine der Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung über das Aufstellen einer Erhaltungssatzung sei noch kein Grund, um für die Umsetzung der notariellen Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine Genehmigung oder ein Attest der Behörde anzufordern.

Die übliche gesetzliche Regelung der §§ 172 Abs. 2, 15 Abs. 1 BauGB sei hier nicht anwendbar, da es sich alleine um die Aufteilung handele und nicht um eine Baumaßnahme, für welche das Gesetz ausdrücklich bereits eine zusätzliche Genehmigung vorsähe, wenn der Beschluss über das Aufstellen einer Erhaltungssatzung gefasst werde. Erst wenn die Satzung tatsächlich gelte oder eine zusätzliche kommunalpolitische Regelung getroffen sei, dass eine zusätzliche Genehmigung erforderlich werde, dürfe diese vom Grundbuchamt angefordert werden. Alleine der Aufstellungsbeschluss löse die Pflicht noch nicht aus.

Tipp:

Erhaltungssatzungen beeinflussen maßgeblich das Investment in den betroffenen  Gebieten. Der kurzfristige Verkauf von Eigentumswohnungen wird hierdurch erschwert. Sollte eine Aufteilung allerdings noch gelingen, wird teilweise eine werterhöhende Verknappung eintreten. Langfristige Investments können sich weiterhin auszahlen, da üblicherweise der Verkauf nur in den ersten 7 Jahren reglementiert wird.