Sichere Vertragsgestaltung

- Lukratives Geschäftsfeld neben dem Maklergeschäft nutzen -

Die Zahl der Zwangsversteigerungen befindet sich in Deutschland seit mehreren Jahren auf einem unverändert hohen Niveau mit etwa 92.000 versteigerten Grundstücken alleine im Jahr 2007. Die Verwertungsabteilungen der Gläubigerbanken gehen zunehmend dazu über, in der Zwangsversteigerung einen mit dem regionalen Markt vertrauten Makler vor Ort hinzuzuziehen. Dies, um entweder in letzter Sekunde einen Notverkauf zu erreichen oder um schließlich für den Versteigerungstermin einen solventen Bieter zu akquirieren. Die Beratung und das moderieren zwischen Erwerber, Gläubigerbank und Eigentümer kann als lukratives Geschäftsfeld sowohl bei eigengenutzten Immobilien, als auch bei Mehrfamilienhäusern dienen. Wegen der zunehmenden Bedeutung der Zwangsversteigerung geraten Entscheidungen der oberen Gerichte zu Versteigerungsverfahren konsequenter Weise mehr und mehr in den Fokus der Rechtsprechung.

Honorargestaltung für Versteigerungsberatung

Um für die Leistungen rund um die Zwangsversteigerung entlohnt zu werden, bedarf es einer besonderen Vereinbarung. Schließlich wird der Makler hier nicht als Makler im Rechtssinne tätig. Bei erfolgreicher Versteigerung erfolgt der Eigentumserwerb ohne Kaufvertrag und der Eigentumsübergang sogar vor der Grundbuchumschreibung, § 90 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Der durch einen üblichen Maklervertrag gebundene Kunde ist daher ohne besondere Vereinbarung nicht verpflichtet, eine Provision für das erfolgreiche Meistgebot zu zahlen – Bundesgerichtshof, Az. IV ZR 174/89, NJW 1990, 2744 –.

Gerichtsfeste Honorarvereinbarung des IVD bestätigt

Der IVD entwickelte mit RAuN Dr. Hildebrandt und RA Joerss Mustervereinbarungen zur Absicherung des Honorars in der Zwangsversteigerung (zu beziehen über RAuN Dr. Hildebrandt, RA Joerss). Die Vergütung aus diesen Dienstleistungsverträgen konnte nun auch gerichtlich erfolgreich durchgesetzt werden – Landgericht Cottbus, Az. 2 O 154/08 –. Entscheidend ist hierbei, dass das Honorarversprechen für die Leistungen in der Zwangsversteigerung nicht in den allgemeinen Geschäftsbedingungen zur üblichen Provision untergebracht ist oder sich Provisionsregelung und Vergütung für Leistungen zur Versteigerung im selben Formular befinden – BGH Az. IV ZR 240/91, NJW 1992, 2568 –. Da es sich nicht um einen üblichen Ankauf handelt, sollten auch Formulierungen wie „Nachweis“, „Vermitteln“, „Provision“ oder „Makler“ vermieden werden.

Honorar nur für tatsächlich erbrachte Leistung

Die Dienstleistungen, die für den erfolgreichen Versteigerungserwerb angeboten werden, sind im Einzelnen aufzuführen. Hierbei ist darauf zu achten, dass Leistungen, die nicht mit Sicherheit erbracht werden können, auch nicht Gegenstand des Vertrags werden sollten, da anderenfalls ein Abzug beim Honorar droht. Werden diese Punkte berücksichtigt, kann das Honorar rechtssicher und gerichtlich durchsetzbar vereinbart werden. Bei laufender Geschäftsbeziehung zu einer regelmäßig Grundstücke verwertenden Bank erfolgt die Zahlungszusage oftmals nur in einem Zweizeiler der Bank, wobei das Vertrauen aus der laufenden Geschäftsbeziehung zumeist eine weitere Absicherung entbehrlich werden lässt.

Aktuelle Entscheidungen

Auch der Bundesgerichtshof hat sich in den vergangenen Jahren vermehrt mit Fällen der Zwangsversteigerung befasst. Hierzu sind folgende wichtige Entscheidungen ergangen:

 Unrichtiges Wertgutachten kein Zuschlagshindernis. Ist das Wertgutachten falsch, kann keine Beschwerde gegen den Zuschlag wegen Verletzung der Wertgrenzen erhoben werden.

– BGH 11. Oktober 2007 – V ZR 178/06 –

Einstweilige Einstellung des Verfahrens setzt Wertgrenzen wieder in Kraft. Der Gläubiger hat es in der Hand, die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu bewilligen. Hierdurch sind bei Fortsetzung der Versteigerung die Wertgrenzen wieder zu berücksichtigen.

– BGH 18. Oktober 2007 – V ZB 141/06 –

Keine Anfechtung wegen Irrtums über vorrangige Rechte. Irrt sich der Meistbietende über den Umfang der bestehen bleibenden Rechte, kann er sein Gebot nicht wegen Irrtums anfechten.

– BGH 5. Juni 2008 – V ZB 150/07 –

Kündigung von Scheinmietverträgen mit Verwandten. Ein im Überschuldungszeitraum vom Eigentümer abgeschlossener Mietvertrag mit einem Verwandten kann vom Meistbietenden nach Zuschlag auch ohne Eigenbedarf zur wirtschaftlichen Verwertung gekündigt werden, da der im Überschuldungszeitraum mit nahe stehenden Personen geschlossene Mietvertrag nach den Regeln des Anfechtungsgesetzes ohnehin angegriffen werden könne.

– BGH 16. Januar 2008 VIII ZR 254/06 –

Keine Gebotsanfechtung wegen fehlerhaften Wertgutachtens. Auch ein unrichtiges Verkehrswertgutachten berechtigt den Meistbietenden nicht dazu, sein Gebot anzufechten, da eine Gewährleistung bei der Zwangsversteigerung ausgeschlossen ist (§ 56 ZVG).

– BGH 18. Oktober 2007 V ZB 44/07 –

Kernaussagen

Honorarvereinbarungen für beratende oder ähnliche Dienstleistungen sind wirksam.

Die Provision kann nicht durch eine Gleichstellungsklausel wie „die Provision ist auch bei Erwerb in der Zwangsversteigerung fällig“ gesichert werden.

In der Versteigerung gilt keine Gewährleistung. Die genaue Objektkenntnis hat daher höchste Priorität.

Der verschuldete Eigentümer kann mit dem Zuschlagsbeschluss aus dem Versteigerungsobjekt geräumt werden. Neue Scheinmietverträge mit Verwandten sind angreifbar.

Oftmals existieren Scheinmietverträge, selbst wenn nicht im Gutachten vermerkt. Zur Realisierung der geplanten Nutzung sind diese genau zu prüfen.

Ulrich Joerss

Rechtsanwalt