Grundstückshandel

Haftung des Verkäufers bei Arglist oder Fehlen vereinbarter Eigenschaft

In notariellen Grundstückskaufverträgen ist üblicherweise ein Haftungsausschluss enthalten, nach welchem der Verkäufer keine Gewährleistung übernimmt. In diesen Fällen besteht eine Haftung des Verkäufers gemäß § 444 BGB nur noch für arglistig verschwiegene Mängel oder beim Fehlen von Eigenschaften, die zwischen den Parteien vereinbart wurden. Im zugrundeliegenden Fall stand die Bausubstanz eines verkauften Gebäudes im Streit, da bei dem neu errichteten Gebäude die Rückwand von einer ehemaligen Scheune integriert und nicht neu errichtet wurde. Der Käufer verlangte wegen dieses Umstands nun Schadensersatz. Eine arglistige Täuschung schied aus, da dem Verkäufer nicht bekannt war, dass das Verbleiben der Scheunenrückwand innerhalb der Bausubstanz irgendwelche nachteiligen Eigenschaften nach sich ziehe. Also blieb zu prüfen, ob durch das Inserat, in welchem eine massive Bauweise des Jahres ]2000 beschrieben war, dazu führte, dass Verkäufer und Käufer eine vollständige Neuerrichtung im Jahr 2000 als Ausprägung des Kaufvertrags vereinbart hätten mit der Folge der möglichen Schadensersatzforderung, §§ 437 Abs.1 Nr.3, 281 Abs.1, 280 Abs.1 BGB. Dies lehnte der BGH ab, da eine reine Beschreibung in Exposé und Inserat, die keinen Niederschlag im Kaufvertrag gefunden hat, nicht Gegenstand des Kaufvertrags sein könne, § 311b BGB (Beurkundungsgebot). Also scheide auch eine vereinbarte Eigenschaft aus, die vom Haftungsausschluss unberührt geblieben wäre – Urteil v. 22.04.2016 - V ZR 23/15.