Mietervorkaufsrecht

Reihenfolge der Aufteilung entscheidend

Wird ein Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt, haben Bestandsmieter für den ersten Fall des Verkaufs ein Vorkaufsrecht und außerdem Kündigungsschutz gegenüber Eigenbedarf, der 10 Jahre ab Eintragung der ersten Veräußerung im Grundbuch andauert (§ 577a BGB). Nun können Vermietung, Überlassung, notarielle Beurkundung der Aufteilung, deren Eintragung im Grundbuch und der Verkauf sowie die Umschreibung des Grundbuchs auf den Verkäufer durchaus in unterschiedlichen Reihenfolgen stattfinden. In Einzelfällen ist dabei fraglich, ob das Vorkaufsrecht und die Kündigungssperre greifen. Hiermit hatte sich der BGH in seinem Urteil vom 6.April 2016 - VIII ZR 143/15 - beschäftigt. Zugrunde lag die Beurteilung, ob ein Vorkaufsrecht vorläge, bei folgender Reihenfolge: 1. notarielle Beurkundung der Teilungserklärung, 2. Abschluss des Mietvertrags, 3. Übergabe an den Mieter, 4. Verkauf der künftigen Wohnungseinheit (WE) des Mieters, 5. Anlegen der Wohnungsgrundbücher, 6. Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber. Der BGH urteilte, dass hier kein Vorkaufsrecht bestünde. Voraussetzung für das Vorkaufsrecht seien konkret die beiden im Gesetz genau benannten alternativen Abläufe:

  1. Überlassung an den Mieter, Anlegen der Wohnungsgrundbuchblätter und dann erst die Veräußerung der betroffenen Einheit oder
  1. Überlassung an den Mieter, Dokumentieren der Absicht der Aufteilung (notariell) und Veräußern der künftigen Einheit.

Beide Alternativen seien hier nicht erfüllt. Für die erste Alternative fehle das Veräußern der Einheit nach Anlage der Wohnungsgrundbuchblätter. Für die zweite Alternative fehle es daran, dass die Aufteilung nach Überlassung an den Mieter beurkundet sei. Der klagende Mieter konnte daher keinen Schadensersatz verlangen, den er darauf stützte, bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts übergangen worden zu sein.

Tipp:

Für die Prüfung, ob Vorkaufsrechte bestehen, sind mindestens das Wohnungsgrundbuchblatt und der (erste) Mietvertrag mit dem gegenwärtigen Mieter über diese Wohnung zu prüfen. In Einzelfällen auch das Datum der Teilungserklärung (welches üblicherweise im Grundbuch vermerkt ist: Bestandsverzeichnis). Bei Bauträgerobjekten kann zwischen der Aufteilungsurkunde und Anlage der Wohnungsgrundbücher zum Teil eine unerwartet lange Dauer liegen!