Mietverträge und Widerrufsrecht

Das am 13. Juli 2014 in Kraft getretene neue Widerrufsrecht umfasst auch von Verbrauchern abgeschlossene Mietverträge. In § 312 IV BGB lautet es ausdrücklich „Auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind von den Vorschriften … anzuwenden. Die in … genannten Bestimmungen sind jedoch nicht auf die Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum anzuwenden, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat.“

 Das Widerrufsrecht gilt dabei natürlich nur, wenn der Mieter Verbraucher und der Vermieter Unternehmer ist, § 310 III BGB. Da Mietwohnungen üblicherweise zuvor besichtigt werden, ist das Widerrufsrecht nach oben zitierter Regelung in nahezu allen Fällen nicht auf den Mietvertrag selbst anzuwenden. Anders kann es bei unternehmerisch handelnden Vermietern aber bereits Nachträgen oder Vereinbarungen zur Erhöhung der Miete und Ähnlichem aussehen.

Interessant ist daher die Frage, wann der Vermieter Unternehmer im Sinne des Widerrufsrechts ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) ordnete in seiner Entscheidung vom 23. Oktober 2001 (XI ZR 63/01) zur  Unterscheidung von Unternehmern und Verbrauchern, allerdings noch zur alten Rechtslage die Verwaltung eigenen Vermögens nicht der gewerblichen Tätigkeit zu. Der BGH wörtlich: „Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung der privaten von einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung ist vielmehr der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte. Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, so liegt eine gewerbliche Betätigung vor.“

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Vermietung von fünf Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten am 12.01.2012 (24 U 72/09) als nicht unternehmerisch qualifiziert. Anders hingegen das Amtsgericht Hannover mit Urteil vom 24.9.2009 (414 C 6115/09) für den Fall, dass der Vermieter planvoll am Wohnungsmarkt tätig erscheine und erkennbar die Entscheidung getroffen habe, zumindest einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen zu erzielen, sodass die Schwelle zum „Gelegenheitsvermieter" überschritten sei.  Anders sei es z.B. bei der Vermietung einer einzelnen Einliegerwohnung. Auch das Landgericht Görlitz sah mit Urteil vom 23.08.2000 (2 S 190/99) in der Vermietung von mehr als sechs Wohnungen eine unternehmerische Tätigkeit.

Fazit:

Bei der Vermietung von Wohnraum sollte darauf geachtet werden, dass die Wohnung besichtigt und dies im Mietvertrag mit Datumsnennung  festgehalten wird. Erreicht die geschäftliche Tätigkeit des Vermieters den vom BGH beschriebenen Umfang, sollten bei Vereinbarungen mit dem Mieter wie Nachträgen und Mieterhöhungen Widerrufsbelehrung und Musterwiderrufsformular verwendet werden.