Notarielle Kaufvertragsgestaltung

Erhebliche Mängel ungefragt nennen – im Kaufvertrag dokumentieren

Die Bundesrepublik Deutschland hat ein Grundstück verkauft, auf welchem über viele Jahre ein Schrotthandel und ein Rangierbahnhof betrieben wurden. Im Kaufvertrag hatte die Verkäuferin die Gewährleistung und auch die Garantie für eine Freiheit von Altlasten ausgeschlossen. Außerdem lautete es im Kaufvertrag, dass der Verkäuferin „nichts darüber bekannt ist und auch keine Anhaltspunkte vorliegen, die darauf hinweisen könnten, dass …. umweltschädigende Stoffe abgelagert oder eingesickert wären.“ Der Käufer klagte wegen einer später festgestellten Bodenbelastung auf Rückabwicklung und Schadensersatz. Der BGH sprach dem Käufer Ersatzansprüche zu, die im Weiteren allerdings noch untersucht werden müssten. Der BGH führte aus, dass ein Verkäufer bei der besonderen Gefahr einer Schadstoffbelastung auch ohne Kenntnis einer Belastung auf dieses Risiko ungefragt hinweisen müsse, was beispielsweise bei einer vorangegangenen Nutzung des Grundstücks als wilde Müllkippe, als Deponie, als Tankstelle oder auch als Abstell- und Verladebetrieb  der Fall sei. Bereits das gesteigerte Risiko der Schadstoffbelastung wie in den genannten Fällen stelle für sich einen Sachmangel dar, der ungefragt offenbart werden müsse. Dieser Verpflichtung war die Bundesrepublik Deutschland hier nicht nachgekommen. Der Käufer konnte daher trotz des Gewährleistungsausschlusses wegen „arglistigen Verschweigens“ Gewährleistungsrechte geltend machen (§ 444 BGB).

Tipp:

Unübliche Besonderheiten sollten zur Streitvermeidung im Kaufvertrag als vom Verkäufer offenbart und bekannt dokumentiert werden.